ഹൗസിങ്ലോൺ സംബന്ധമായ സംശയങ്ങൾ

കുറെ നാളായി സ്ഥിരമായി കാണുന്ന പോസ്റ്റുകളാണ് #ഹൗസിങ്_ലോൺ സംബന്ധമായ സംശയങ്ങൾ. 

ഈ വിഷയത്തിൽ ഒരുപാട് സംശയങ്ങൾ പലരും ചോദിച്ചു കാണുമ്പോൾ വിചാരിക്കുന്ന കാര്യമാണ്  സംശയങ്ങളെ അഡ്രസ് ചെയ്തു കൊണ്ട് ഉപകാരപ്രദമായ ഒരു കുറിപ്പ് എഴുതണമെന്ന്. 

ആദ്യം തന്നെ പറയട്ടെ, കടം മേടിച്ചോ ലോണെടുത്തോ ഒരു കാരണവശാലും വീടുവെക്കരുത്.. വീടെന്നുള്ളത് റിട്ടേൺ കിട്ടാത്ത ഒരു ഇൻവെസ്സ്റ്മെന്റ് മാത്രമാണ്, 10 വർഷം കഴിയുമ്പോൾ  മുതലും പലിശയുമടക്കം  (apx) ഇരട്ടിയോളം തുക തിരിച്ചടയ്ക്കെണ്ടതായി വരുന്നു. എന്നിരുന്നാലും മറ്റുള്ളവരുടെ അറിവിലേക്കും റഫൻസിനും വേണ്ടിമാത്രം വിവരങ്ങൾ നൽകുന്നു.

01. ആർക്കൊക്കെ ഹൗസിങ്  ലോൺ കിട്ടും ? എന്താണ് എലിജിബിലിറ്റി മാനദണ്ഡം ?

ഇവിടെ നിന്ന് തന്നെ തുടങ്ങണമല്ലോ. പല ബാങ്കുകൾക്കും ഇതുമായി ബന്ധപ്പെട്ട് പല തരം ക്രൈറ്റീരിയ ആണ് ഉള്ളത്. പൊതുവെ ഒരു നിയമം എന്താണെന്ന് വെച്ചാൽ സ്ഥിരവരുമാനം പ്രൂവ് ചെയ്യാൻ പറ്റുന്ന തൊഴിൽ  എടുക്കുന്ന, അല്ലെങ്കിൽ ബിസിനസ് ചെയ്യുന്ന ആർക്കും മിനിമം 03  വർഷത്തെ  സ്ഥിരവരുമാനം ഉണ്ടെങ്കിൽ ഹൗസിങ് ലോൺ ലഭ്യമാണ് (ചില ബാങ്കുകൾ 02  വർഷത്തെ വരുമാനം വെച്ച് കൊടുക്കുന്നുണ്ട്, മറ്റു ചില ബാങ്കുകൾക്ക് അത് 05 വര്ഷം വരെ ആണ്). 

വിദേശത്തു തൊഴിൽ എടുക്കുന്നവർക്ക് അവിടത്തെ വരുമാനം തെളിയിക്കുന്ന രേഖയും  NRI അക്കൗണ്ട് സ്റ്റേറ്റ്മെന്റും വെച്ച് ലോണിന് അപേക്ഷിക്കാവുന്നത് ആണ്. പൊതുവെ വിദേശ ഇന്ത്യക്കാർക്ക് വായ്പ കൊടുക്കുമ്പോൾ എംബസി അറ്റെസ്റ്റഡ് സാലറി സർട്ടിഫിക്കറ്റ് ആണ് ബാങ്കുകൾ വാങ്ങാറ്. അത് സർട്ടിഫിക്കറ്റ് ന്റെ  വിശ്വാസ്യത ഉറപ്പു വരുത്താൻ  വേണ്ടി ഉള്ള ഒരു പ്രക്രിയ മാത്രമാണ്. പത്തു ലക്ഷം രൂപ വരെ ഉള്ള ചെറിയ ഭവന വായ്പകൾക്ക് വില്ലേജ് ഓഫീസർ നൽകുന്ന "കുടുംബ വരുമാന സർട്ടിഫിക്കറ്റ്" വെച്ച് ലോൺ കൊടുക്കാനും സ്കീമുകൾ  ഉണ്ട്.

02. എത്ര രൂപ വരെ മാക്സിമം കിട്ടും ? 

പ്രൊജക്റ്റ് കോസ്ററ് ന്റെ 80 - 90  ശതമാനം വരെ വായ്പ ആയി കൊടുക്കാൻ ബാങ്കുകൾക്ക് നിയമം ഉണ്ട്. പക്ഷെ, വായ്പ തുക നിശ്ചയിക്കുന്നതിൽ പ്രധാന പങ്കു വഹിക്കുക നിങ്ങളുടെ വരുമാനം തന്നെ ആയിരിക്കും. അതിനു പറയുന്ന സാങ്കേതിക വാക്ക് ' കട്ട് ബാക് ' എന്നാണു. അതായത് നമ്മുടെ മാസാവരുമാനത്തിൽ നിന്നും എല്ലാ വായ്‌പ്പാ അടവും കഴിഞ്ഞു (അപേക്ഷിക്കുന്ന പുതിയ ഹൗസിങ് ലോണിന്റെ പ്രതിമാസ അടവ് അടക്കം) ഒരു നിശ്ചിത തുക ജീവിതച്ചിലവുകൾക്കു വേണം എന്നൊരു നിയമം ഉണ്ട്. സാധാരണ ഗതിയിൽ കട്ട് ബാക് 50  % ആയിരിക്കും. അതായത് നിങ്ങളുടെ ശമ്പളം അല്ലെങ്കിൽ വരുമാനം മാസം പതിനായിരം രൂപ ആണെന്ന് വെക്കാം, അതിൽ നിങ്ങൾ നിലവിൽ 1000  രൂപ ബൈക്ക് ന്റെ ലോണിനും 1500  രൂപ പേർസണൽ ലോണിനും അടക്കുന്ന ആൾ ആണെങ്കിൽ 2500  രൂപ  മാസ തവണ വരുന്ന തുക മാത്രമേ നിങ്ങള്ക്ക് വായ്‌പ്പാ ആയി കിട്ടുകയുള്ളു. അതാണ് കട്ട് ബാക് concept . 

03. എത്ര വയസ്സ് വരെ തിരിച്ചടവ് ആവാം ? ലോണിന്റെ  മാക്സിമം കാലാവധി എത്ര വര്ഷം വരെ കിട്ടും ?

60 - 75  വയസ്സ് വരെ തിരിച്ചടവ് ആകാം എങ്കിലും സാധാരണയായി റിട്ടയർമെന്റ് പ്രായം ആകുന്ന വരെ ആയിരിക്കും ബാങ്കുകൾ കാലാവധി തരുക. റിട്ടയർമെന്റ് കഴിഞ്ഞു ലോൺ തുടണം എങ്കിൽ ജീവിത പങ്കാളിയെ അല്ലെങ്കിൽ പ്രായപൂർത്തി ആയ വരുമാനം ഉള്ള മക്കളെ കൂടെ കോ ബോറാവർ ആക്കാറുണ്ട്‌. ഭാവന വായ്പക്ക് ബാങ്കുകൾ നൽകുന്ന മാക്സിമം തിരിച്ചടവ് കാലാവധി 30  വര്ഷം ആണ്.

04. സ്ഥലം ഭാര്യയുടെ പേരിലും വരുമാനം ഉള്ളത് ഭർത്താവിനും ആണ്. അങ്ങനെ ആണെങ്കിൽ ലോൺ കിട്ടുമോ ?

കിട്ടും. ഭാര്യയെ കോ ബോറാവർ ആക്കിയാൽ മതി. 

05. ലോൺ അപേക്ഷ ബാങ്കിൽ കൊടുക്കുന്നതിന്റെ കൂടെ എന്തൊക്കെ രേഖകൾ കൊടുക്കണം ?

ആധാർ കാർഡ്, പാൻ കാർഡ്, വസ്തുവിന്റെ ഒറിജിനൽ പ്രമാണം, ലൊക്കേഷൻ സർട്ടിഫിക്കറ്റ്, ലൊക്കേഷൻ സ്കെച്ച്, കൈ വശാവകാശ സെർട്ടിഫിക്കറ്റ്, തണ്ടപ്പേര് കണക്കു, ബാധ്യത സെർട്ടിഫിക്കറ്റ് എന്നിവ ബാങ്കിൽ ഹാജരാക്കേണ്ടി വരും. ഇതിന്റെ കൂടെ പൂരിപ്പിച്ച ലോൺ അപേക്ഷയും വീടിന്റെ എസ്റ്റിമേറ്റ് ഉം ബിൽഡിംഗ് പെർമിറ്റും നൽകേണ്ടത് ആണ്. 

വീട് വെയ്ക്കാൻ  വസ്തു വാങ്ങിക്കുന്നവർ ശ്രദ്ദിക്കേണ്ട പ്രധാന കാര്യം BTR ൽ പുരയിടം ആണെങ്കിൽ മാത്രമേ ബാങ്ക് വായ്പ ലഭിക്കാൻ സാധ്യത ഉള്ളൂ എന്നത് ആണ്. വാഹന സൗകര്യം ഉള്ള വഴിയും വേണം (പത്തു ലക്ഷം വരെ ഉള്ള വായ്പക്ക് മുൻസിപ്പൽ ഏരിയ യിൽ സ്കൂട്ടർ വഴി ആയാലും ചില സ്ഥാപനങ്ങൾ ലോൺ നൽകും, മറ്റു ലോണിന് ഫോർ  വീലർ വഴി ഇല്ലെങ്കിൽ പ്രയാസം ആണ്)

06. അപേക്ഷ ലഭിച്ചാൽ ബാങ്കിൽ നടക്കുന്ന പ്രോസസ് എന്താണ് ?

ആദ്യം അപേക്ഷകന്റെ ക്രെഡിറ്റ് സ്കോർ നോക്കി നിലവിലെ മറ്റു വായ്പ്പകളെ പറ്റി കൊടുത്ത വിവരങ്ങൾ കറക്റ്റ് ആണോ എന്ന് നോക്കും. അത് പോലെ നിലവിൽ തിരിച്ചടവ് മുടങ്ങിയ ലോൺ, ക്രെഡിറ്റ് കാർഡ് എന്നിവ ഉണ്ടൊന്നും നോക്കും. നിലവിൽ അങ്ങനെ തിരിച്ചടവ് മുടങ്ങിയ  ഏതെങ്കിലും അക്കൗണ്ട്സ് ഉണ്ടെങ്കിൽ നിങ്ങളുടെ അപേക്ഷ അവിടെ വെച്ച് തന്നെ റിജെക്ട് ആയി പോകാൻ ആണ് സാധ്യത. അല്ലെങ്കിൽ കുടിശ്ശികകൾ തീർത്തു ആ സ്ഥാപനത്തിൽ നിന്നും നോ ഒബ്ജക്ഷൻ സെർട്ടിഫിക്കറ്റ് ഹാജരാക്കാൻ ആവശ്യപ്പെടും. 

ക്രെഡിറ്റ് സ്‌കോറിൽ കുഴപ്പം ഒന്നും ഇല്ല എങ്കിൽ നിങ്ങളുടെ വസ്തു സംബന്ധമായ രേഖകൾ ബാങ്കിന്റെ പാനൽ അഡ്വക്കേറ്റ് ന്റെ അടുത്തു ഏൽപ്പിച്ചു ലീഗൽ ഒപ്പീനിയൻ എടുക്കും. വസ്തുവിന് എന്തെങ്കിലും കേസ്, അല്ലെങ്കിൽ ഭാവിയിൽ നിങ്ങളുടെ ലോൺ NPA  ആയി ബാങ്കിന് ഏറ്റെടുക്കേണ്ടി വന്നാൽ വിലപ്പനക്കു തടസ്സം ഉണ്ടാവുന്ന തരത്തിൽ ആധാരത്തിൽ എന്തെങ്കിലും പോയിന്റ് ഉണ്ടോ എന്നൊക്കെ പരിശോദിച്ചു അഡ്വക്കേറ്റ് ലീഗൽ ഒപ്പീനിയന് റിപ്പോർട്ട് ബാങ്കിന് നൽകും. അതിനു ശേഷം വസ്തുവിന്റെ വാലുവേഷൻ കൂടെ എടുക്കും. ഇത്രയും കഴിഞ്ഞാൽ ലോൺ പ്രോസസ്സ് ന്റെ നിയമവശങ്ങൾ തീർന്നു. പിന്നെ ബ്രാഞ്ചിൽ നിന്നും നിങ്ങളെ വിളിച്ചു  ലോൺ എഗ്രിമെന്റ് ഒപ്പിടാൻ പോകാൻ പറയും. 

07. തിരിച്ചടവ് എപ്പോൾ തുടങ്ങണം ?

സാധാരണ ആയി അപേക്ഷകന് ആവശ്യപ്പെട്ടാൽ വീട് വെച്ച് കഴിയുന്ന വരെ അല്ലെങ്കിൽ 18  മാസം വരെ (ഏതാണോ കുറഞ്ഞ കാലയളവ്) റീപേയ്‌മെന്റ് ഹോളിഡേ ലഭിക്കും. റെഡി ബിൽറ്റ് വീടിനു/ഫ്ലാറ്റിനു ഈ ഹോളിഡേ തിരിച്ചടവിൽ കിട്ടില്ല . എന്നിരുന്നാലും നമ്മൾ ഓർക്കേണ്ട കാര്യം ഈ ഹോളിഡേ കിട്ടുന്ന അത്രയും മാസം നിങ്ങൾ പലിശയിൽ നിന്നും ഒഴിവാക്കപ്പെടുന്നില്ല എന്നത് ആണ്.

08. പലിശ നിരക്ക് ഫിക്സ് ചെയ്യുന്നത് എങ്ങനെ ആണ് ?

നിലവിലെ പലിശ നിരക്ക് മിക്കവാറും ബാങ്കുകൾ എല്ലാം കണക്കാക്കുന്നത് റീപോ റേറ്റിൽ വരുന്ന വ്യത്യാസങ്ങൾക്കു അനുസൃതം ആയിട്ടാണ്. അതിനു പറയുന്ന ബാങ്കിങ് term  external  benchmark prime  lending rate എന്നാണു. EBPLR  എന്നാണു ഇതിന്റെ ചുരുക്ക പേര്. ഒരു ബാങ്ക് നിങ്ങള്ക്ക് 100 രൂപ വായ്‌പ്പാ നൽകുമ്പോൾ ബാങ്കിന് ഉണ്ടാകുന്ന കോസ്ററ് ആണ് ഈ റേറ്റ്. ഇതിൽ നിന്നും ബാങ്ക് ഒരു ലാഭം (Spread ) കൂടെ കൂട്ടിയിട്ട് നിങ്ങളുടെ പലിശ നിരക്ക് ഫിക്സ് ചെയ്യുന്നു. നിലവിൽ പല ബാങ്കിലും EBPLR  6 .9 ശതമാനത്തിനു അടുത്തു ആണ്. ഇതിൽ എത്ര spread  കൂട്ടണം എന്ന് തീരുമാനം എടുക്കുന്നത് നിങ്ങളുടെ സിബിൽ സ്കോർ നോക്കി ആണ്. സിബിൽ സ്കോർ ഒരു 760  നു മുകളിൽ ഒക്കെ ഉള്ള ആൾക്ക് ഇപ്പോൾ 7  ശതമാനത്തിനു മിക്ക പൊതുമേഖലാ ബാങ്കും ഭവന വായ്‌പ്പാ കൊടുക്കുന്നുണ്ട്. സിബിൽ 700  ലു താഴെ ഒക്കെ ആണെങ്കിൽ EBPLR  + 2 .5  %  വരെ ഒക്കെ പലിശ കൂടും. (600  ലു താഴെ സിബിൽ ഉള്ള ആൾക്ക് ഒക്കെ വായ്‌പ്പാ കിട്ടുക എന്നത് വളരെ പ്രയാസകരം ആയിരിക്കും). സിബിൽ സ്കോർ അനുസരിച്ചു പലിശ കൂട്ടുന്നതിൽ ഉള്ള യുക്തി എന്താണെന്ന് വെച്ചാൽ നല്ല സിബിൽ സ്കോർ എന്നതിൽ നിന്നും ബാങ്ക് കണക്കാക്കുക ആ വ്യക്തിക്ക് കൊടുക്കുന്ന വായ്‌പ്പാ കിട്ടാക്കടം ആകുന്നതിനു ഉള്ള റിസ്ക് കുറവാണ് എന്നത് ആണ്. അതുകൊണ്ടു തന്നെ റിസ്ക് കൂടിയ വ്യക്തിക്ക് ലോൺ കൊടുക്കുമ്പോൾ സ്വാഭാവികം ആയും പലിശ കൂടുന്നു (ഇതൊന്നും ഒരു ബാങ്ക് മാനേജർ സ്വന്തം ഇഷ്ടത്തിന് തീരുമാനിക്കുന്നത് അല്ല, ഓരോ ബാങ്കിന്റെയും സർക്കുലറും ക്രെഡിറ്റ് പോളിസിയും അനുസരിച്ചു ഡ്രാഫ്റ്റ് ചെയ്യപ്പെട്ടിട്ട് ഉള്ളത് ആണ് ).

09. പണ്ട് ഉയർന്ന നിരക്കിൽ എടുത്ത ഭാവനവായ്‌പ്പ ഇപ്പോൾ EBPLR  ലേക്ക് മാറ്റി പലിശ കുറക്കാൻ പറ്റുമോ ?

തീർച്ചയായും അതിനുള്ള സൗകര്യം ഉണ്ട്. 2016  ഏപ്രിലിന് ശേഷം എടുത്ത ലോണുകൾ ഒക്കെ MCLR  എന്ന റേറ്റ് ലു ആവും തന്നിട്ട് ഉണ്ടാവുക . അതിനും മുൻപ് base റേറ്റ് എന്ന ബെഞ്ച്മാർക് റേറ്റ് ആണ് പലിശ നിശ്ചയിക്കാൻ ബാങ്കുകൾ ഉപയോഗിച്ചിരുന്നത്. നിങ്ങളിൽ പലരുടെയും മുൻപ് എടുത്ത ലോണിന്റെ പലിശ നിരക്ക് ഉയർന്നു നിൽക്കുന്നതിന്റെ കാരണം അവ ഈ നിരക്കുകൾ അടിസ്ഥാനം ആക്കിയുള്ളത് ആയതിനാൽ ആണ്. റിസേർവ് ബാങ്കിന്റെ പുതിയ നിർദേശ പ്രകാരം ബാങ്കുകൾ ഒക്കെ പഴയ വായ്പ്പകൾക്കു പുതിയ നിരക്കിലേക്കു മാറാൻ ഉപഭോക്താക്കൾക്ക് സൗകര്യം തരുന്നുണ്ട് . ബാങ്കിൽ പോയി ഒരു അപേക്ഷ നൽകി നിശ്ചിത ഫീസ് അടച്ചാൽ നിങ്ങളുടെ വായ്പയുടെ പലിശ നിരക്ക് ഈ വിധത്തിൽ കുറക്കാവുന്നത് ആണ്. നിങ്ങൾ അപേക്ഷ നൽകുന്ന ദിവസം മുതൽ ആയിരിക്കും പുതിയ നിരക്ക് പ്രാബല്യത്തിൽ വരുക. പലിശ നിരക്കിൽ അര ശതമാനം കുറഞ്ഞാൽ പോലും നിങ്ങളുടെ മുഴുവൻ തിരിച്ചടവ് തുകയിൽ വലിയ വ്യത്യാസം വരുന്നു എന്നതിനാൽ എല്ലാ സുഹൃത്തുക്കളും ഈ സൗകര്യം ഉപയോഗിക്കാൻ ശ്രമിക്കുക.

10. കയ്യിൽ പകുതി പണം പോലും ഇല്ലാതെ ലോൺ എടുത്ത്  വീട് വെക്കാൻ ഇറങ്ങുന്നത് മണ്ടത്തരം അല്ലെ ? 

ഇതൊരു കുഴക്കുന്ന ചോദ്യം ആണ്. നമ്മളിൽ പലരും പലപ്പോഴും ഇത് സ്വയം ചോദിച്ചിട്ട് ഉണ്ടാവാം. പക്ഷെ, ഒരു വാടക വീട്ടിൽ താമസിച്ചു മാസാമാസം വാടക കൊടുക്കുന്ന ഒരാൾ ആണ് നിങ്ങൾ എങ്കിൽ,  അല്ലെങ്കിൽ  സ്വന്തമായി വീട് എന്ന സ്വപ്നം നിങ്ങൾ കാണുന്നു എങ്കിൽ, വായ്‌പ്പാ കിട്ടാൻ നിയമാനുസൃതം ആയ അർഹത ഉണ്ടെങ്കിൽ,  പ്രൊജക്റ്റ് കോസ്ററ് ന്റെ 20  % കയ്യിൽ ഉണ്ടെങ്കിൽ,  ഒന്നും നോക്കാതെ വായ്‌പ്പയും ആയി മുന്നോട്ട് പോകുക. അങ്ങനെ പറയാൻ ഉള്ള പ്രധാന കാരണം ഇന്ന് ഒരു 1000  സ്‌ക്വയർ ഫീറ്റ് വീട് വെക്കാൻ നിങ്ങള്ക്ക് 15  - 20  ലക്ഷം ആകുമെന്ന് വെക്കുക, നിങ്ങളുടെ കയ്യിൽ ഇപ്പോൾ 03 -04  ലക്ഷം സംഘടിപ്പിക്കാൻ പറ്റിയാൽ ബാക്കി വായ്പ എടുത്തു വീട് വെക്കാൻ സാധിച്ചേക്കും. ഇതേ വീട് 10 വര്ഷം കഴിഞ്ഞു  മുഴുവൻ പൈസയും കയ്യിൽ വന്നിട്ടാണ് നിങ്ങൾ വെക്കുന്നത് എങ്കിൽ ചിലപ്പോൾ അന്ന് നിങ്ങള്ക്ക് നാല്പതോ അമ്പതോ ലക്ഷം പോലും തികയാതെ വന്നേക്കാം. പിന്നെ, വെക്കുന്ന വീടിനു ആഡംബരം മാക്സിമം കുറച്ചാൽ കടം അത്രയും കുറഞ്ഞിരിക്കും എന്ന് ഓർക്കുക .. ടൈം വാല്യൂ ഓഫ് മണി എന്ന ഘടകം എടുത്തു നോക്കിയാൽ ഭവന വായ്‌പകൾ ഒരിക്കലും ഒരു മണ്ടത്തരം ആവില്ല എന്ന് മനസ്സിലാവും.

NB:  ബാങ്ക് നിയമങ്ങളും ചട്ടങ്ങളും നിശ്ചിത സമയങ്ങളിൽ മാറുന്നതാണ്, തീരുമാനം എടുക്കുന്നതിന്മുമ്പ് ബ്രാഞ്ച് നേരിൽ സന്ദർശിക്കുക.

Credit®Abdul Fathah, Officer at a Public Sector Bank, TVM.